Las servidumbres son un tema importante a considerar cuando se desea adquirir o invertir en una propiedad. Estos pasos que permiten el tránsito de personas, cableado, tuberías o incluso para fines naturales; poseen diversas características. 

En este artículo conoceremos sobre ¿Qué son las servidumbres? y sus funciones, las regulaciones y qué hacer si su propiedad se ve afectada por una. 

En el mundo de los bienes raíces, las servidumbres son uno de los procesos legales más comunes. Este tipo de derechos tienen como propósito brindar un paso a través de una propiedad ajena con diversas finalidades. 

Por ejemplo, cuando no se tiene acceso a la calle pública desde la propiedad que usted está adquiriendo y debe abrirse un paso en la propiedad de su vecino, o cuando compañía requiere la instalación de inmobiliario necesario para la instalación de servicios públicos, o inclusive servidumbres que sirven para proteger el ambiente o monumentos. 

Sin embargo, es importante aclarar que el dueño de la propiedad sirviente no pierde su posesión, pero sí limita ciertas actividades que puede realizar en el área afectada por la servidumbre, y debe respetar los derechos establecidos para el titular de la servidumbre.

Existen diversos tipos y cada una cumple un propósito específico, sin embargo las más comunes son las siguientes:

• Servidumbre de paso: estas permiten el tránsito de personas de una propiedad a otra con el fin de acceder a un lugar determinado como una carretera pública. Este tipo son de las más comunes en propiedades rurales. Este tipo tiene la finalidad de garantizar que ninguna propiedad quede aislada.
• Servidumbre de acueducto: este otro tipo permite el paso de tuberías de agua a través de terrenos privados con el fin de abastecer a una propiedad vecina. Estas son fundamentales para garantizar el acceso al agua potable en zonas donde no existen sistemas de distribución pública cercanos. 
• Servidumbres de energía: estas facilitan la instalación y mantenimiento de tendido eléctrico en terrenos privados. Similar al tipo anterior, estas tienen la función de garantizar el servicio de luz eléctrica a propiedades donde no hay acceso a los sistemas de distribución públicos. 
• Servidumbres ecológicas: finalmente este tipo tiene el fin de preservar la fauna y flora local. Es esencial para la protección de áreas protegidas o cercanas a parques nacionales, pues buscan mantener la biodiversidad y limitar las construcciones invasivas.

Las medidas de las servidumbres dependen de su tipo y finalidad. Por ejemplo, una servidumbre de paso puede medir hasta 6 metros de ancho, y se permiten hasta 6 parcelas para una vivienda unifamiliar, con una longitud máxima de 60 metros.

Las servidumbres deben garantizar la maniobrabilidad y visibilidad para vehículos y personas. A diferencia de las calles públicas, las municipalidades no están obligadas a mantenerlas, por lo que su limpieza y mantenimiento es responsabilidad de los beneficiados.

En el caso de servidumbres para tendido eléctrico o tuberías, el ancho máximo es de 6 metros para asegurar seguridad y mantenimiento. Las servidumbres ecológicas, por su parte, tienen restricciones más estrictas y pueden abarcar distancias mayores, prohibiendo ciertas actividades.

Estas son reguladas por las municipalidades locales, las cuales supervisan la aplicación de las normativas relacionadas con el permiso de uso de suelos y la planificación territorial. Puede consultar los documentos necesarios en la municipalidad más cercana a su propiedad, en el caso de San José, sería la siguiente.

Por otra parte, para crear una servidumbre es necesario llegar a un acuerdo entre el dueño de la propiedad dominante y la propiedad sirviente (la que cederá parte de su terreno). Estos acuerdos deben ser formalizados ante un notario público y luego inscritos en el Registro Nacional para que tengan efectos legales. 

En casos donde no se pueda llegar a un acuerdo, se puede recurrir a la vía judicial para solicitar la creación de una servidumbre, en especial si esta es para garantizar el acceso a servicios básicos o de transporte. 

Las servidumbres son importantes en la regulación de propiedades en Costa Rica, conocer sus características y cómo funcionan puede evitar problemas a futuro. Ya sea que usted esté comprando, vendiendo o gestionando una propiedad, es importante asegurarse de entender cualquier servidumbre que afecte su terreno.

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