Una de mis formas favoritas de invertir en bienes raíces es “flipear” casas, que no es más que comprar una propiedad a un precio determinado, agregarle valor y venderla nuevamente con un margen de ganancia atractivo. La definición es simple por naturaleza, pero hacerlo requiere tiempo y experiencia y una gran atención a los detalles. Esta es una breve lista de etapas que regularmente comparto con mis clientes sobre el proceso de “flipear” propiedades…
Etapa 1. Investigación y análisis de la situación actual del mercado.
Esta es la etapa más importante del proceso y es crucial hacerlo bien desde el principio. “Flipear” propiedades no es una carrera, así que siempre aconsejo tomarse su tiempo y estudiar el entorno exhaustivamente. Se requiere de un inversionista inteligente y paciente. Queremos comprar propiedades ubicadas en comunidades prósperas con un buen potencial de crecimiento en términos de población e infraestructura. La construcción de nuevas escuelas, bancos, clínicas, centros de salud y otros servicios son buenas señales en esta etapa. Analice el precio de venta actual de las casas con características similares de las que ha elegido como posibles oportunidades de inversión y entienda cómo los precios de mercado se comparan con los escenarios económicos actuales. Por ejemplo, en Costa Rica, debido a la devaluación actual del “colón” y al aumento de las tasas de interés, la tasa de incumplimiento de los pagos hipotecarios aumentó del 2% al 2,6% en solo 9 meses. Esto significa que más personas no están pagando sus obligaciones con los bancos, y por lo tanto, se presentarán más oportunidades de hacer buenos negocios con este tipo de propiedades en el futuro.
con características similares de las que ha elegido como posibles oportunidades de inversión y entienda cómo los precios de mercado se comparan con los escenarios económicos actuales. Por ejemplo, en Costa Rica, debido a la devaluación actual del “colón” y al aumento de las tasas de interés, la tasa de incumplimiento de los pagos hipotecarios aumentó del 2% al 2,6% en solo 9 meses. Esto significa que más personas no están pagando sus obligaciones con los bancos, y por lo tanto, se presentarán más oportunidades de hacer buenos negocios con este tipo de propiedades en el futuro.
Etapa 2. Escoger la propiedad correcta para “flipear”
Construya su propia fórmula de inversión financiera y apéguese a ella. No permita que sus emociones se interpongan en el camino de elegir un buen activo para “flipear”. Mira la siguiente fórmula:
precio de venta = (precio de compra + gastos de actualización) * (1+ margen de ganancia)
Ejemplo: Supongamos que compró una casa de $ 100K que necesitaba $ 20K en pintura, carpintería, jardinería y nuevos gabinetes de cocina. Desea obtener un beneficio del 30% en su lanzamiento, por lo que, utilizando la fórmula anterior, su precio de venta sería:
($100,000 + $20,000) * (1+0.30)= $156,000
Hay otros gastos, como los honorarios legales y de depósito en garantía, que varían según el acuerdo en cuestión.
La suma del precio de compra y los gastos de actualización deben ser al menos el 70% de los precios promedio del mercado de venta en propiedades comparables. Un porcentaje bajo le dará la posibilidad de tener espacio para negociar su precio de venta sin comprometer los márgenes de ganancia.
Busque propiedades que sean desastres cosméticos. Casas que necesitan una nueva capa de pintura, paisajismo, lijado y acabado de madera y diseño de interiores. Todas estas son reparaciones económicas que harán que el valor de la propiedad aumente. Evite las casas con problemas de cimientos, que normalmente se convertirán en un dolor de cabeza cuando intente arreglarlo, podría ser realmente costoso y tedioso.
Etapa 3. Conformando al equipo ideal y logrando una salida exitosa
Una vez que haya terminado de redactar el presupuesto de inversión, deberá reunir un equipo de profesionales para llevar a cabo el trabajo, cada uno de ellos con responsabilidades específicas. El arquitecto y el diseñador de interiores se encargarán de hacer que la casa sea atractiva para el nicho de clientes que ha seleccionado anteriormente; los ingenieros ayudarán a conseguir que se aprueben los planes de remodelación y lideren la construcción y, finalmente, el asesor inmobiliario comercializará la propiedad de la mejor manera posible y liderará las negociaciones y los procedimientos de cierre.
Estos 3 pasos fáciles de seguir harán que su proceso de “flipear” sea placentero y al final se obtenga un buen retorno.
