El proceso de vender una propiedad, puede extenderse por varias semanas e incluso meses y es normal que como vendedor surjan algunas dudas respecto a como definir el precio, posicionarse en el mercado de interés y lograr que el proceso se desarrolle de la mejor manera tanto para el vendedor como para el comprador. La mejor recomendación para ello es contratar a una empresa de bienes raíces, que le brinde la asesoría necesaria a lo largo de todas las etapas, sin embargo también existen guías que pueden resultar muy útiles.

Para tener una cantidad estimada del valor que puede costar una propiedad, se debe tener claro las diferencias entre el precio de tasación, el precio de mercado y lo que realmente puede conseguir el vendedor por su propiedad.

La tasación es el informe que precisa el valor de un inmueble dentro del mercado; es elaborado por un ente capacitado para ello y  establece de manera justificada el valor de un bien, de acuerdo con los principios previamente estipulados. La tasación debe cumplir con normas legales necesarias para saber en cuánto vender su propiedad.

Métodos para definir el precio de tasación:

  • El método de comparación es el que más se utiliza. Consiste en valorar el bien comparándolo con otros de igual característica y valor en el mercado donde se pretende posicionar la propiedad.
  • El método residual calcula el valor que tendrá el inmueble una vez lista la construcción y se deducen los gastos que se necesitaron para que la vivienda llegue a ese estado.
  • El método de capitalización es cuando se calcula el valor del inmueble a través de todas las rentas netas hasta la fecha de tasación que producirá el bien por medio de fórmulas económicas.

Es el precio que se logra al alcanzar un punto de equilibrio en el que los productores maximizan su beneficio y los consumidores su utilidad en un mercado competitivo. El precio de mercado es una referencia que señala hasta dónde están los consumidores dispuestos a pagar por una propiedad y así lograr asignar un precio de venta atractivo.

Formas de calcular el precio de mercado de una propiedad

  • Revisar páginas web que se dediquen al mercado inmobiliario ya que acá se pueden hacer comparativas o saber el precio de mercado aproximado de una determinada zona. Una desventaja puede ser que es estimativo y no del todo exacto.
  • Usar calculadoras de índice de precio de plataformas de venta. Se puede hacer un estudio pequeño mediante la evaluación de propiedades similares a la que se desea vender en características, habitaciones, servicios y prestaciones.

  • Habitaciones, garaje y espacio útil: El espacio útil es un factor determinante para establecer el precio final. Cuando un espacio está sin terminar como un garaje o sótano no se cuenta en la medición de los metros cuadrados utilizables, pero si se puede contar como un servicio que ofrece la propiedad.

El espacio habitable es el que más interesa, pues hay espacios que dan más valor a una propiedad como las habitaciones principales, la cocina y los baños. En ocasiones estos son los que más reformas necesitan para mantener un ambiente moderno.

  • Tamaño de la Propiedad: Para estimar el valor de una propiedad sin duda el tamaño es un elemento fundamental. Por lo general, las personas prefieren las propiedades más espaciosas. El valor de una casa se suele estimar en el precio por metro cuadrado, pero factores como la ubicación también influyen. Hay zonas de mayor plusvalía, otras donde el mercado tiene más oferta que demanda y viceversa por lo que valor del metro cuadrado varía.
  • Estado de la vivienda: Si la vivienda está en buen estado y tiene pocos años de construcción, su valor será mayor. Cuando son nuevas algunas partes de la casa como la fontanería, electrificación, el techo e incluso los electrodomésticos, hay una menor posibilidad de que sufran de averías. Esto implica ahorro y seguridad para el comprador, es más probable que un comprador invierta en una propiedad nueva o con características nuevas.
  • También el tiempo es tema importante cuando los compradores desean una propiedad en la cual se puedan mudar cuanto antes. Esto también afecta el precio ya que se evitan gastos en reparaciones, mantenimiento y reformas.

Un consejo es que se realice una lista de mantenimiento y reparaciones de la casa para identificar cuáles son aquellas zonas que necesiten de alguna reparación o para inspeccionarlas antes de venderla.

  • Localización, vecindario y servicios: Una propiedad céntrica, o ubicada en un vecindario tranquilo con servicios próximos, hace que su valor sea más alto. Muchas familias se deciden por una propiedad por la cercanía con sus trabajos, familiares y facilidades. Sin embargo, un tasador determina el valor de una propiedad en función de tres indicadores:
  1. La calidad de servicios y cercanías como escuelas y hospitales.
  2. Proximidad a supermercados, centros comerciales, de entretenimiento y recreativos
  3. Oportunidades de empleo y empresas en las cercanías

Estos factores hacen que algunos vecindarios se caractericen por mantener precios más altos. Otro punto importante el tema de comunicación vial, que cuente con aceras y carreteras en buen estado y que mantenga opciones de transporte público cerca. Dependiendo del lugar en que se ubique la propiedad, así será la variable  del precio.

3 consejos para saber en cuanto vender su propiedad

Avalúo: 

Objetivos y expectativas

Estudio de mercado:

Primero se debe obtener este dato técnico. Se contratan los servicios de un perito para que haga la evaluación del terreno, y de las construcciones que tenga sobre él.

En los avalúos se analizan factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial. Esto con el fin de garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo.

Es muy útil tener claro el objetivo del por qué vender su propiedad, ya sea, una mudanza por trabajo, retiro, pago de deudas, situaciones de salud, etc.

Cuando ya se tiene establecido el objetivo, se define el valor o superávit que se espera generar con dicha venta. Y tener presente cuál sería el precio mínimo al que se está dispuesto a vender para que la transacción sea rentable.

Se puede hacer mediante una base de datos que haga el vendedor o mediante la contratación de una agencia inmobiliaria. La segunda opción será más precisa y además se pueden contratar otros servicios como la venta.

Es importante hacer esta investigación, para no poner un precio muy rebajado donde haya pérdidas para el vendedor, pero tampoco uno muy elevado que hará el proceso de venta más lento.

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