A la hora de invertir en un local, una casa o un apartamento, es importante conocer las diferentes herramientas que pueden indicarle cuál bien inmueble es más rentable. Un método que le ayudará a tomar una decisión más informada, es el cálculo del «cap rate»o tasa de capitalización.
¿Qué es el cap rate?
La tasa de capitalización es aquella que refleja el porcentaje de flujo anual que se espera recibir por una propiedad en relación con su precio de venta, sin tomar en cuenta los gastos operacionales o de mantenimiento (servicios de luz y agua, seguridad, remodelaciones, etc). Es decir, si usted piensa adquirir una casa o apartamento para rentarla, este dato le ayudará a saber cuánto generará al año y en cuánto tiempo aproximadamente podrá recuperar su inversión inicial.
El cap rate claramente depende del precio de venta del inmueble, sin embargo, también es una medida que se ve influenciada por la zona o las características del terreno. Tomar en consideración el cap rate promedio por zona y compararlo con el cap rate que se estima para una propiedad en específico, puede ser determinante para evaluar qué tan buen negocio sería.
Por ejemplo, en la zona de Escazú, la tasa de capitalización se acerca al 8%. Si usted calcula que la propiedad que está investigando le generará un cap rate de 6%, tal vez no sea la opción más rentable. Mientras que por otro lado, si el cap rate supera el promedio y llega a 9% o 10%, esto indica que la inversión es más atractiva, porque posiblemente, ente usted percibirá el retorno de su capital inicial en un lapso más corto del promedio.
¿Cómo se puede calcular?
Para hacer el cálculo manualmente, se utiliza la siguiente fórmula: R=( i / v)x10, donde los valores se interpretan de la siguiente manera:
- «i» = ingreso anual
- «v» = valor de la propiedad
Un ejemplo puntual es el de Viva Residences, un apartamento en este proyecto se vende por $275,000 y puede alquilarse por $2,500 mensuales. Generando al año $30,000. Por ende, al aplicar la fórmula usted tendría la siguiente información.
R = (30,000 / 275,000) x100, lo cuál daría el resultado de R= 10,9%. Por ende, se esperaría que la inversión inicial en el apartamento, se recupere en 9,17 años.
También existen métodos digitales para calcular este flujo, lo cual puede hacerse fácilmente al usar calculadoras de cap rate.
Recuerde que para evaluar el rendimiento financiero, retorno de capital y el potencial general de una inversión que haya capturado su interés, es vital contar con una gama de herramientas, no solamente esta.
Asesórese con los profesionales en bienes inmuebles, servicios, finanzas y abogacía de su confianza antes de tomar una decisión final. No pase por alto el invertir tiempo en realizar un estudio de mercado exhaustivo para encontrar la propiedad que mejor se apegue a sus necesidades, expectativas y posibilidades.
