La Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley Nº7527) regula los acuerdos de arrendamientos de propiedades en Costa Rica. Tanto los arrendadores como los arrendatarios están sujetos a los alcances de esta norma, por ello es importante conocer cuales son los derechos y deberes que otorga a cada una de las partes.

Obligaciones y derechos del arrendador

La ley indica expresamente las obligaciones del arrendador, las cuales incluyen:

  • Garantizar la legitimidad de su derecho (es decir, su capacidad de dar en arrendamiento el bien), así como garantizar el uso y goce pacífico de este durante el tiempo del contrato.
  • Entregar y conservar el bien con instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos en buen estado.  A excepción de que en el contrato se pacte que es obligación del arrendatario, arreglar las cosas en mal estado.
  • No perturbar el uso y goce de la propiedad arrendada, a excepción de que se necesiten reparaciones urgentes o necesarias.
  • Respetar el contrato entre partes.
  • Responder por los defectos graves de la cosa cuando impidan o disminuyan notablemente el uso y goce de ella.
  • Realizar reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, a menos que el deterioro sea imputable al arrendatario.
  • No puede cambiar la forma, realizar innovaciones u obras en la propiedad, sin el consentimiento previo del arrendatario.

También se indican expresamente algunas actuaciones prohibidas al arrendador (artículo 31), tales como que el arrendador no puede suprimir ni reducir los servicios esenciales para el uso de la propiedad (como el alcantarillado, electricidad, luz, ventilación…). Tampoco puede realizar acciones que menoscaben alteren o amenacen el derecho del disfrute pacífico de la cosa.

Si alguna de estas acciones se dan por acción u omisión de un tercero, es obligación del arrendador, encontrar solución al problema y garantizar el pleno uso y disfrute de la propiedad arrendada.

Son derechos del arrendador:

Invocar la resolución del contrato, en caso de que el arrendatario incumpla con sus deberes.

Exigir las reparaciones y el pago de las mismas cuando los daños fueron efectuados por el arrendatario, además de tener el derecho de obligarlo a destruir las obras hechas sin su autorización. En este caso puede invocar la resolución del contrato y reclamar daños y perjuicios.

Exigir el reparo de daños y deterioros por parte de los visitantes del arrendatario.

Realizar inspecciones mensuales del bien o cuando las circunstancias lo ameriten. Debe hacerlas durante el día o en las horas en que el establecimiento se encuentre abierto, siempre que haya un mayor de edad presente. Puede hacerse acompañar de un profesional para inspeccionar las instalaciones y accesorios del bien, así como trazar planos, tomar fotografías y anotar los daños  y deterioros existentes.

Obligaciones y derechos del arrendatario

El arrendatario se obliga a:

  • Pagar el precio pactado para el arrendamiento en la fecha convenida entre las partes.
  • Usar la propiedad únicamente para el destino pactado en el contrato, salvo autorización escrita del arrendador. En caso de irrespetar el destino de la propiedad, el arrendador está autorizado para presentar el desahucio o dar por terminado el contrato.
  • Conservar la propiedad en buen estado, es decir no dañarla, deteriorarla o realizar obras nocivas que alteren su forma o destino sin autorización previa. Y en caso de que hayan reparaciones necesarias, debe permitir que el arrendador las realice.
  • En caso de dañar la propiedad,  el arrendatario puede exigir la reparación y cargar el costo de las reparaciones a la renta.
  • Restituir la cosa al final del contrato.
  • Debe avisar si hay algún defecto grave en la propiedad o si se necesitan medidas contra un peligro o daño previsible. En caso de no avisar oportunamente, el arrendador puede dar por terminado el contrato y demandar por indemnización de daños y perjuicios.
  • Usar la propiedad sin ocasionar peligro o perturbación de la tranquilidad pública. En caso de realizar actividades notoriamente molestas, peligrosas o ilícitas, el arrendatario puede solicitar la resolución del contrato.
  • Respetar la ley y el contrato.

Dentro de las obligaciones del arrendador, la ley incluye el deber de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada una vez al mes o cuando las circunstancias lo ameritan en horas del día o cuando el establecimiento se encuentre abierto.

Esta inspección se hace en presencia del arrendatario o ante cualquier persona mayor de edad que se encuentre en la propiedad. En caso de no permitir esta inspección, después de ser solicitada mediante notificación por al menos dos ocasiones, el arrendador puede dar por finalizado el contrato.

Son derechos del arrendatario:

Puede solicitar la disminución proporcional del precio o reclamar indemnización de daños y perjuicios si la propiedad tiene un defecto grave que le impida su pleno goce y uso. Salvo que haya conocido esos defectos al momento de celebrarse el contrato y conste de forma escrita.

Exigir comprobante de pago para demostrar la existencia del contrato y el precio pactado. Además tiene derecho a pedir el pago de daños y perjuicios en caso de que el arrendador incumpla con sus obligaciones ya sea por acción u omisión suya o de sus representantes.

Si después de haber notificado al arrendador de la urgencia de reparaciones, este no inicia la obra dentro de diez días hábiles (salvo que el retraso sea motivado por caso fortuito o fuerza mayor), el arrendatario tiene derecho de efectuarlas por cuenta del arrendador. Además de poder retener parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones, más el cargo por intereses, de acuerdo a la tasa básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente al momento o bien, solicitar la resolución del contrato.

A ser indemnizado por daños y perjuicios por parte del arrendador cuando resulte privado del uso y goce de la cosa por causa de evicción. Si la evicción fuese parcial, entonces tiene derecho a reclamar una disminución del precio o la extinción del contrato si se trata de una parte principal de la cosa.

Ejercer su derecho al uso y disfrute de la cosa dentro de los límites y destino pactados. Si alquila dentro de un condominio, tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios.

El proceso de alquiler tiene muchas variables que deben ser analizadas previo a la realización del contrato. Es importante que cada parte conozca los alcances de sus derechos y los deberes que debe cumplir, para que el tiempo en que estén obligadas mutuamente sea en beneficio de ambos.

Ya sea que se trate de un arrendador o de un arrendatario, es fundamental evacuar todas las dudas que tenga respecto a la ley, por ello, si desea conocer más a profundidad la normativa o si tiene dudas puntuales respecto al tema, no dude en contactar a nuestros Asesores Nativu. 

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