En este Nativu Talk aprenderemos acerca de las métricas en bienes raíces y sus aplicaciones fundamentales para aquellos que buscan triunfar en el mercado inmobiliario. Todo esto de la mano de Melizandro Quirós economista y director ejecutivo del CENFI. Quien nos ayudará a comprender los diferentes tipos de inversiones. Además de conceptos como la ganancia de capital, el alquiler, el desarrollo, y enfoques de evaluación como el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de costos.
Los 3 tipos de negocios inmobiliaros
En el mercado inmobiliario existen tres tipos de negocios fundamentales que abarcan desde la adquisición hasta la transformación de bienes raíces: la ganancia de capital, la banca de tierras y el desarrollo.
La ganancia de capital se centra en la compra y venta estratégica de propiedades con el objetivo de obtener beneficios a través del aumento del valor de la propiedad en el tiempo.
La banca de tierras implica la adquisición de terrenos pensando a su potencial valorización, sin necesariamente desarrollarlos en el momento de la compra.
Este enfoque se basa en la expectativa de que el valor de la tierra aumentará en el futuro debido a factores como la urbanización o el desarrollo de infraestructura.
El desarrollo inmobiliario involucra la compra de terrenos con la intención de construir, remodelar o mejorar propiedades para su posterior venta o alquiler.
Cada uno de estos tipos de negocios inmobiliarios requiere un entendimiento profundo de sus principios.
Así como una cuidadosa evaluación de riesgos y oportunidades en el mercado.
Calcular la rentabilidad de una propiedad de alquiler
En el contexto de adquirir una propiedad para alquilar, es necesario calcular el beneficio anual con precisión. Esto implica restar los gastos totales, como administración, mantenimiento y cuotas de condominio, del ingreso anual del alquiler.
Asimismo, considerar costos adicionales como seguro de propiedad e impuestos.
Para este proceso es indispensable calcular el Ingreso Neto Operativo (NOI), que surge de la diferencia entre el ingreso por alquiler y los gastos operativos.
La rentabilidad neta, conocida como tasa de capitalización, se determina dividiendo el NOI entre el precio de compra y multiplicándolo por 100. Esta cifra representa el rendimiento anual de la inversión en porcentaje.
Además, si usted está considerando comprar una casa más cara para aumentar su ingreso por alquiler, debe calcular el nuevo alquiler en función del precio de la casa y el retorno deseado de la inversión.
Utilizando como ejemplo una casa valorada en $120,000 y con el objetivo de obtener una ganancia anual de $12,000 (esto equivale al 10% anual).
Luego calcula el alquiler mensual necesario para alcanzar este objetivo, teniendo en cuenta las tasas de vacancia en este caso serían.
Rentabilidad de inversión y flujo de efectivo
En inversiones inmobiliarias, es crucial calcular el flujo de efectivo y la rentabilidad. En la mayoría de los casos, una baja rentabilidad está vinculada al precio de compra.
Por eso, le recomendamos buscar propiedades de alta calidad a precios más asequibles para maximizar sus retornos. Al invertir en bienes raíces, es importante considerar cuidadosamente las opciones de financiamiento.
Para esto es necesario calcular el beneficio neto mensual para determinar cuánta deuda puede asumir mientras mantiene un flujo de efectivo positivo.
Asimismo, al evaluar una inversión inmobiliaria, es fundamental calcular el ingreso neto por alquiler y la proporción de deuda. De esta manera es posible realizar una compra inteligente a un precio adecuado y disfrutar de un mejor flujo de efectivo con mayores retornos.
Conocer el valor de la tierra y sus posibilidades
El valor de un terreno lo podemos obtener basado en su precio máximo potencial y el costo por metro cuadrado. Utilizando una fórmula donde el precio máximo se divide por el área total para determinar el costo por metro cuadrado.
Por ejemplo, si el precio máximo de un terreno es de $100,000 y su área total es de 1000 metros cuadrados, el costo por metro cuadrado sería de $100.
Podemos utilizar el método de enfoque residual para calcular el beneficio neto para el desarrollador y determinar el valor del terreno en función de esa cifra.
Por ejemplo, si los ingresos proyectados de un desarrollo son de $500,000 y los costos totales son de $400,000, el beneficio neto sería de $100,000.
Conocer el uso del suelo y altura máxima de construcción para el desarrollo inmobiliario también es fundamental al adquirir terrenos. Ya que las municipalidades determinan el porcentaje de área que se puede construir. Esto se conoce como coeficiente de uso o cobertura de construcción.
Por ejemplo, si un lote de 1000 metros cuadrados solo puede tener un área construida del 80%, el propietario queda con 200 metros cuadrados de espacio verde.
Además, en cuanto a la altura máxima de construcción, esta es necesaria para saber cuánto se puede edificar en el terreno. Por ejemplo, en una zona específica, si el área máxima de construcción es de 4.69, significa que en un lote de 1000 metros cuadrados se podría construir un edificio de aproximadamente, 3752 metros cuadrados.
Conocer métricas para calcular el valor, conocer el retorno de inversión y las posibilidades de desarrollo de una propiedad, son necesarias para tener éxito en el negocio inmobiliario. Por suerte, para usted, en Nativu contamos con un equipo de asesores expertos y locales en cada una de las zonas que representan. No lo piense más y contacte a nuestro equipo para su próxima inversión!
