En algunas zonas de Costa Rica, los planos catastros de ciertas propiedades tienen una leyenda que dice «futura ampliación vial». ¿Qué significa esto y cómo puede afectar mi inversión o propiedad a corto, mediano y largo plazo?
Lo primero es entender su naturaleza jurídica. Esta se deriva del artículo 7 inciso a) de la Ley General de Caminos Públicos, el cual indica que: «Para la construcción de caminos públicos el Estado tendrá derecho a utilizar, sin indemnización alguna; Los porcentajes señalados como reserva para tal fin en las propiedades inscritas o pendientes de inscripción en el Registro Público…»
Es decir, que se trata de un derecho de vía que tiene el Estado.
¿Qué significa la reserva de «futura ampliación vial»?
Como su nombre lo indica, es una “reserva” del Estado para futuras obras de interés público que se aplica por el artículo 19, inciso a) de la Ley de Informaciones Posesorias, a los terrenos titulados al amparo de esa Ley.
No hay certeza de que se produzca algún día la construcción del camino público. No se define de manera específica cuál porción de los terrenos es la que se va a utilizar en un futuro, sino que se establece un porcentaje de la cabida total de los inmuebles. Sin embargo, los particulares pueden disponer libremente de la totalidad de los terrenos mientras no se individualice cuál sector de su propiedad va a ser utilizada.
En palabras simples, existe la posibilidad de que una porción del total del terreno no pueda ser utilizada para construcción y esos parámetros establecidos previamente, deben ser respetados por actuales y futuros dueños. En caso de que el porcentaje total no sea fijado, los dueños de la propiedad pueden disponer de ella.
¿Quién fija esos parámetros?
Según la ley, la designación depende del tipo de carretera de la que se trate siendo así la clasificación:
- Red Vial Nacional: Corresponde su administración al Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), cuando se trate de caminos públicos como carreteras primarias (rutas de transito alto y con alto uso de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia); carreteras secundarias (rutas de conexión de cabeceras cantonales o de viajes de considerable tráfico); rutas terciarias (colectoras de tránsito para carreteras primarias y secundarias que constituyen vías principales entre distritos importantes), autopistas y carreteras de acceso restringido.
- Red Vial Cantonal: Corresponde la administración a las Municipalidades cuando no sean ninguna de las carreteras anteriores. Por ejemplo: caminos vecinales, calles locales o caminos no clasificados.
¿Cómo saber el tipo de carretera que hay frente a mi propiedad?
El tipo de carretera viene especificado en el estudio de uso de suelo que otorga la municipalidad. Es importante conocerlo previo a invertir en una propiedad o lote, ya que esto define las actividades y desarrollos que se pueden hacer.
Ya sea comercial, habitacional, industrial u otros, el uso de suelo define que se puede o no construir en esa porción de terreno y por tanto, en este se especifican las calles con las que colinda la propiedad y los permisos o limitaciones que pueda tener.
Si su propiedad está frente a una carretera nacional, además de solicitar el estudio de uso de suelo, debe solicitar un alineamiento vial por parte del MOPT para poder obtener los permisos de construcción. En caso de estar en carreteras que pertenecen a la municipalidad, el alineamiento vial se solicita ahí mismo.
¿Cuál es el proceso de ejecución de una futura ampliación vial?
Pese a ser poco usual, una futura ampliación vial en Costa Rica, puede suceder, aunque hay más probabilidades si se está frente a una carretera nacional.
Las autoridades encargadas deben hacer llegar una notificación a los propietarios, quienes dependiendo del caso concreto, pueden solicitar una indemnización pecuniaria.
Es difícil que una ejecución de este tipo se dé, sin embargo hay ejemplos claros en los que ha sucedido, como la Ruta 31 a Guápiles. Este derecho de vía limita el uso de la propiedad para los dueños. Aunque se pueden construir tapias al borde, no se pueden hacer edificaciones de otro tipo y se debe tomar eso en consideración antes de iniciar el desarrollo de un proyecto.
Si usted está interesado en comprar una propiedad en Costa Rica, debe verificar previamente si tiene cláusula de «futura ampliación vial» y conocer las carreteras con las que colinda. Tener presente el uso de suelo y tener claros los permisos municipales que se pueden obtener, puede ahorrarle muchos problemas y malas inversiones.
Recuerde que nuestros asesores especializados por zona a lo largo de todo el territorio nacional, pueden ayudarle con todo tipo de trámites informándole y asesorándole de la mejor manera para que cada etapa del proceso de compra-venta sea beneficiosa para usted.
