Los certificados de usos de suelo en Costa Rica, se rigen bajo las normas urbanísticas del país las cuales permiten que se hagan distintos proyectos en una propiedad según su ubicación y características específicas. Es importante conocer el plan regulador o la norma correspondiente previo a la compra del terreno, pues si el proyecto que se tiene no es compatible con los usos de suelo, entonces no se va a poder desarrollar.
El grado de aprovechamiento de un terreno se hace con base en la calificación técnica de sus características, algunas de estas incluyen: pendiente, erosión, profundidad, textura, fertilidad, toxicidad, sanidad, riesgos de inundación, entre otras.
Generalidades y tipos de usos de suelo
El objetivo de los certificados es proteger el suelo, maximizando el potencial de cada propiedad sin afectar el crecimiento urbano y las necesidades de cada ciudad.
La distinción principal recae en tres grandes calificativos: el suelo urbanizable, el no urbanizable y el suelo urbano.
En el suelo urbanizable se encuentran los terrenos que tienen potencial y objetivo de crecer como ciudad pues tienen ubicación estratégica y pueden ser edificables. El suelo no urbanizable por el contrario es incompatible con el desarrollo urbano pues procura la sostenibilidad ambiental prohibiendo edificar en ese lugar. Mientras que el suelo urbano es el terreno que cuenta con calles, aceras, alcantarillas, acceso a servicios básicos, etc y que consolidan una ciudad o pueblo.
Ahora bien, la naturaleza y los tipos de los certificados varían según la municipalidad en la que se encuentre la propiedad; sin embargo algunos aspectos generales que se deben tomar en cuenta son:
- Zonificación: puede ser zona residencial, zona de uso comercial, parques, zonas comunales, zonas industriales y mixtas, entre otras.
- Dimensiones de obras constructivas
- Porcentaje de edificabilidad
- Densidad: Se refiere a la capacidad que tiene el suelo de soportar la estructura que se pretende construir. Se dividen en zonas de alta, media y baja densidad. Cada municipalidad tiene parámetros diferentes para medir este requisito, por lo que es importante consultar previamente.
- Ubicación de la propiedad
- Carta de disponibilidad de agua: se solicita en caso de propietarios de lotes que quieren tramitar permisos constructivos
¿Cómo solicitar un certificado de usos de suelo?
- La solicitud se hace ante la Municipalidad del cantón donde se encuentre la propiedad.
- Las autoridades municipales deben contar con un plan regulador en el cual deben basar el certificado, sin embargo, de no contar con uno, se deben apegar a los reglamentos emitidos por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
- Es decir, que en caso de que el certificado de uso de suelo que le otorgue la municipalidad, no se apegue a las normas urbanísticas correspondientes, se puede solicitar una nulidad de dicha certificación e impugnarlo por medio de un recurso ordinario.
- Los usos de suelo se solicitan para cada estructura individualmente; es decir que si en un mismo lote se quieren hacer varias edificaciones como casas, apartamentos o locales; es necesario solicitar un certificado para cada una de ellas por separado.
Los lineamientos de uso, conservación y recuperación de suelo por áreas son un criterio básico que procura un uso racional de este recurso. La ley indica explícitamente que toda persona física o jurídica, pública o privada está obligada a indemnizar y reparar los daños causados al ambiente y a terceros en caso de irrespetar las normas urbanísticas existentes.
Es importante solicitar el certificado de usos de suelo antes de comprar una propiedad, pues de lo contrario puede ser que el fin para el que se invierta en un terreno, no se pueda alcanzar, generando importantes pérdidas.
Si usted tiene dudas sobre los parámetros específicos de los usos de suelo de la municipalidad en la que se encuentra una propiedad no dude en contactar a nuestros Asesores Nativu para evacuar cualquier consulta.
