Las zonas costeras actualmente están en una época de auge, esto es debido a inversión y desarrollo que se está dando, con el propósito de abastecer la demanda de extranjeros y nacionales que buscan cada vez mas invertir en estas zonas. La zona del Pacífico no se queda atrás, ya que está tomando mucha fuerza en el mercado inmobiliario.  Antes de iniciar el proceso de vender en la zona del Pacífico se deben realizar algunos pasos previos que ayudarán a guiar y desarrollar cada etapa de la mejor manera, evitando conflictos y garantizando el beneficio de todas las partes involucradas.

Aunque pueden haber varias respuestas, lo importante es ordenarlas según su prioridad; ya que para cada propietario pueden haber distintas situaciones que afecten la decisión de vender  y con base a ese motivo es que se va a desarrollar la venta. Se deben identificar las características objetivas y las subjetivas de la venta en esta etapa previa.

Respuestas Objetivas

Esto responde al interés del propietario del vender propiedades en Santa Teresa. En esta etapa el dueño analiza cuáles son sus necesidades de venta y qué es lo que se espera obtener al final del proceso. Algunas respuestas pueden ser:

  • Mejorar la calidad de vida
  • Traslado de residencia
  • Inversión
  • Pagos urgentes
  • U otros

Para el propietario afectan las situaciones anteriores en las que el bien se haya visto envuelto, por ejemplo si se trata de una herencia o una casa familiar de años. También se toman en cuenta las inversiones y gastos en los que se hayan incurrido por arreglos y mejoras.

Al establecer el motivo de venta, lo que se busca es hacer una proyección de lo que espera el propietario, incluyendo el precio inicial, el tiempo estimado en que la propiedad se va a colocar en el mercado y lo que se espera obtener de la venta.

Es importante contactar un asesor inmobiliario que le ayude a analizar cuál es el precio justo de acuerdo al mercado y cuál es el perfil de posibles compradores que puedan estar interesados en su propiedad.

Para lograr un balance en la proyección se deben tomar en cuenta algunas variables como la ubicación, disponibilidad, estudios de hipotecas, inventarios, valores de m2 por zona, impuestos municipales y cualquier otra opción comparable que aplique en el caso concreto. Se debe tener claro que los precios se dan en rangos y son estimaciones (no absolutas), porque en esta primera etapa no se ha llegado a la negociación con ningún cliente.

Respuestas Subjetivas

El propietario debe identificar estas características a fin de poder colocar la propiedad en el mercado correcto. Son subjetivas porque buscan establecer el panorama «emocional» o subjetivo de los posibles compradores interesados, esto a fin de que la respuesta a cada una de ellas, ayude al mercadeo, publicidad y difusión correcta de su propiedad dentro del mercado inmobiliario.

  • ¿En dónde puedo colocar mi propiedad dentro del mercado para obtener mayores beneficios?
  • ¿Por qué un comprador invertiría en mi propiedad?
  • ¿Qué destaca a mi propiedad frente a otras opciones del mercado?
  • ¿Qué beneficios tiene mi propiedad para un posible comprador?

Es fundamental contactar con una empresa de asesoría inmobiliaria que le ayude a colocar su propiedad dentro del mercado. El uso de herramientas y plataformas digitales, le ayudarán a posicionar su propiedad como la mejor opción, teniendo mayor alcance y posibilitando un proceso de filtro en el que se estudien de previo a los posibles compradores interesados y así alivianar el proceso de venta.

Previo a posicionar la propiedad en el mercado, se debe contar con la información que determine su valor real, capacidades y potencialidad de venta. Es necesario tener esta información antes de vender en la zona del Pacífico pues esto va a ayudar a encontrar el perfil de posibles compradores interesados y con ello, a colocar la propiedad en el mercado correcto.

Alguna información previa es:

  • Plano catastro: Representa en forma gráfica el área y linderos de la propiedad, permitiendo verificar los datos reales y constatando información importante como la presencia de servidumbres. Es fundamental que este documento se encuentre en buenas condiciones y que sea legible. En caso de no tenerlo o de estar en mal estado, puede consultar por el documento aquíDeberá elegir en tipo de producto si necesita el catastro – planos a escala (tamaño real), o si necesita el catastro – certificaciones (tamaño carta). Para ingresar en el link anterior debe de haberse registrado previamente en RNP Digital.
  • Gravámenes y anotaciones: Los gravámenes son cargas sobre el inmueble que responden al pago de una deuda. Las anotaciones son provisionales y están sujetas a la determinación de un derecho real que se encuentra en litigio. Esto es información importante para todas las partes involucradas en el proceso de venta y se obtiene mediante un estudio de registro en la opción de literal de inmuebles.
  • Usos de suelo: Lo más recomendable es contar con los certificados de uso, ya que permiten conocer el potencial de la propiedad, es decir: uso comercial, mixto, residencial, agrícola… Este documento se solicita en la Municipalidad del cantón donde se encuentra la propiedad.
    • Tanto las Municipalidades de  Orotina, Turrubares, Garabito, Parrita y Quepos operan la solicitud de uso de suelo en línea, puede encontrar los links en las páginas correspondientes a cada Municipalidad.
  • Planos constructivos: Dan a conocer sobre temas relevantes del inmueble construido, como la información del cableado eléctrico, las tuberías, los tanques sépticos…
  • Avalúos: Es importante tener actualizados los avalúos pues con el tiempo pueden perder validez, ya que la depreciación de una propiedad se hace en periodos anuales.

Toda la información que se obtenga de estos instrumentos técnicos, ayuda a determinar el valor real del inmueble. No es lo mismo posicionar la propiedad para nacionales que para extranjeros; para interesados en inversión o para quienes buscan casas de habitación, por ejemplo.

Es fundamental la comunicación clara con el asesor, para evitar futuros conflictos en el proceso de vender en la zona del Pacífico.

Las condiciones de venta dependerán del tipo de propiedad con la que usted cuente. Los tipos principales son:

  • Lotes: Son terrenos independientes, no construidos y registrados legalmente. Dependiendo de su ubicación y características, pueden tener distintos usos.
  • Casas: son propiedades con planos constructivos, registradas legalmente y son de uso habitacional.
  • Fincas productivas: Son terrenos independientes pero a diferencia de los lotes, estas se dedican exclusivamente a la producción de bienes. Tienen regulaciones específicas pues deben procurar el uso racional del suelo y la sostenibilidad ambiental.
  • Quintas de recreación: Estas propiedades no tienen una medida específica, sino que su característica principal es que tienen espaciosas zonas verdes y una casa que por lo general se usa de forma recreacional y no habitacional.
  • Propiedades comerciales: Es cualquier tipo de propiedad que se use con fines de lucro, ya sean complejos de oficinas, locales comerciales, restaurantes u otro tipo de servicios.
  • Propiedad industrial: Son terrenos con usos de suelo destinados a las industrias y proyectos empresariales.

Especificaciones según la propiedad :

Además de tener claro el tipo, también se deben conocer las variables y especificaciones de la propiedad que se pretende vender. Esta es la información importante que debe conocer si su propiedad cuenta con alguna de estas variables:

Vender en la zona de Pacífico Central en condominio:

  • Conocer el uso de la filial que se está vendiendo, ya sea comercial o habitacional.
  • Debe estar al día con el pago de cuotas condominales y cualquier otro tipo de cuota emitida por la administración del condominio. Además debe brindar la información sobre el monto de las cuotas, la administración y la morosidad del condominio.
  • Debe tener el reglamento del condominio y el reglamento de construcción (en caso de ser condominio de lotes) y de ser posible, las actas de la Asamblea, para facilitar el proceso de venta.
  • Conocer cuales son las áreas comunes y cómo se usan. También tener información sobre el agua, las plantas de tratamiento y la luz.

Vender en la zona del Pacífico en Urbanización o residencial:

  • Conocer la ubicación exacta: distrito y cantón al que pertenece.
  • Brindar información sobre los servicios públicos, la seguridad y si se trata de una comunidad organizada.
  • Establecer previamente cuales son las entradas y accesos controlados y si tienen aguja o no.

Vender en la zona del Pacífico en zonas rurales:

  • Tener conocimiento del plan regulador de la Municipalidad a la que pertenece para entender cuál es el porcentaje permitido para construir, si se permite o no hacer segregación y si hay presencia de servidumbres.
  • Facilidades de telefonía e internet.
  • Saber si el agua es municipal o si es de asadas. También contar con información sobre nacientes registradas o sin registrar.

Vender en la zona del Pacífico en zonas comerciales:

  • Debe estar en cumplimiento de la Ley 7600.
  • Contar con los certificados de usos de suelo para tipo comercial y con la definición de la zona que se puede utilizar para ello.
  •  Conocer las vías de acceso y el atractivo comercial; así como la disponibilidad de parqueos.
  • Conocer sobre el régimen de zona franca y si aplica para la zona en la que se encuentra la propiedad, para temas referentes a tributos.
  • Si es una propiedad industrial, se debe tener claro el acceso a electricidad y voltaje de acuerdo a las necesidades del comprador.

Para comprender de una mejor manera lo que requiere vender en la zona del Pacífico, en la playa, se necesita conocer la diferencia entre las propiedades frente al mar y las propiedades en zona marítima. Usted puede ser el titular de una propiedad que esté a unos cuantos pasos de la playa, o que tenga un camino hacia la playa o tenga vistas hacia el mar y esto no quiere decir que sea parte de una zona marítima. Si su propiedad perteneciera a una zona marítima, usted no podría ser el titular porque las playas de Costa Rica son de propiedad pública.

Ley sobre la Zona Marítima-Terrestre

La Ley sobre la zona Marítima-Terrestre (Ley Numero 6043 de 1977) regula la inscripción y el uso de las propiedades frente al mar en Costa Rica. La ley crea dos zonas a lo largo del Pacífico de Costa Rica y las costas del Atlántico. Las islas son también objeto de esta ley. El gobierno nacional es el dueño de la tierra dentro de esta “Marítimo/Terrestre” zona restringida, y las municipalidades son quienes las administran. Se mide desde la línea de marea alta hacia el interior. Las dos zonas tienen un ancho total de 200 metros a lo largo de la playa:

  • Zona Pública: es una franja en las playa que mide 50 metros de ancho entre la línea de marea alta y la línea exterior de la Zona Restringida. Esta zona frente a la playa está abierta al público. La posesión privada o la ocupación de esta zona está estrictamente prohibida. Nadie puede traspasar propiedades privadas o de la zona restringida con el fin de llegar a la zona pública.
  • Zona Restringida: es una franja en las playas que mide 150 metros de ancho desde el límite de la Zona Pública hacia el interior. La ley le permite al gobierno conceder contratos de arrendamiento llamado concesiones para la ocupación y el uso de esta zona frente a la playa en términos que van desde 5 a 20 años. Esta zona son los terrenos que los hogares o negocios a lo largo de la playa puede utilizar en beneficio propio o monetario. Algunos edificios están permitidos en esta zona, pero deben volver a las municipalidades a la terminación del contrato de arrendamiento, a menos que el contrato de arrendamiento se extienda.

Concesiones para propiedades dentro de la Zona Marítima

El Instituto Geográfico Nacional marca la zona marítima de Costa Rica. Si la zona no está marcada y no cuenta con un plan de desarrollo que esté aprobado, las autoridades de Costa Rica no pueden conceder permisos de construcción para el desarrollo de las propiedades frente a la playa en dicha zona. El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) autoriza los contratos de arrendamiento en la zona restringida, pero son las municipalidades las que conceden y administran las concesiones para la posesión de tierras en la zona marítima. El Registro de Concesiones en el Registro Público en San José registra todas las concesiones.

Antes de que una concesión pueda ser concedida, la primera línea de playa, donde se encuentra la propiedad, debe tener un Plan Regulador aprobado. Solo la concesión real definirá los derechos y las condiciones que tendrá el ocupante de la propiedad. Estas concesiones o arrendamientos se otorgan por un plazo de cinco a veinte años. Una vez que la concesión (arrendamiento) ha sido aprobada, estará registrada en un registro especial para concesiones en el Registro Nacional. Se debe pagar una cuota anual a la municipalidad durante la duración del contrato de arrendamiento para mantenerla actualizada. La falta de pago podrá rescindir el contrato generando la pérdida de todas sus edificaciones en él. Se puede solicitar una prórroga de la concesión de arrendamiento en la municipalidad. Las prórrogas se conceden normalmente con la aprobación previa del ICT.

Precauciones para Casas y Terrenos de la Playa

Aunque las municipalidades le cobren un impuesto sobre el uso de la tierra conocido como canon de los ocupantes de los terrenos ubicados en la zona marítima, esto no significa que la concesión ha sido otorgada. Como tal, el pago de un canon es simplemente el reconocimiento del derecho a la posesión. Estos son otros puntos de la ley que se deben respetar con el fin de salvaguardar su concesión.

Existen algunas limitantes para conceder una concesión, las cuales son:

  • Los extranjeros que no hayan sido residentes por cinco años en Costa Rica
  • Las empresas con acciones al portador
  • Las empresas extranjeras establecidas en el extranjero
  • Una corporación establecida en Costa Rica en exclusiva para extranjeros
  • Una sociedad anónima con un capital de más del cincuenta por ciento de extranjeros (ZM artículo 47)

Las concesiones pueden ser decomisadas por las siguientes razones:

  • No solicitar la prórroga de una concesión de manera oportuna
  • La caducidad de los derechos de las partes interesadas
  • Ausencia legal o fallecimiento del titular de la concesión sin heredero
  • El incumplimiento con las obligaciones establecidas en el Artículo 51
  • La cancelación de la concesión (ZM Artículo 52)

El ICT puede cancelar una concesión por:

  • La falta de pago del canon anual o derechos
  • Incumplimiento de contrato (por ejemplo, uso de la tierra para fines diferentes a los expresamente autorizados por ICT)
  • La violación de las ordenanzas de la ley que otorga la concesión
  • Impedimento de la utilización de la vía pública
  • Otras causas establecidas por la ley (ZM Artículo 53)

Conocer esta información de previo a posicionar la propiedad en el mercado, le dará ventaja al momento de vender en la zona del Pacífico, pues los compradores interesados tendrán un conocimiento más amplio de la potencialidad y capacidad de la compra.

Si tiene dudas específicas sobre dónde obtener la información o sobre cualquier tema relacionado a la venta de su propiedad, no dude en contactar a nuestros asesores NATIVU.

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