Los locales comerciales son un espacio físico en el que se desarrollan actividades comerciales, ya sea venta de bienes, productos o prestación de servicios. Este espacio está destinado a atraer un público meta y por ello, su naturaleza jurídica es distinta a la de una casa de habitación por ejemplo.
En Costa Rica, es importante entender que esta figura jurídica se rige bajo ciertas normativas específicas que regulan desde su uso hasta las distintas opciones de arrendamiento. Algunas consideraciones sobre locales comerciales son:
Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
Los locales comerciales en Costa Rica, pueden ser arrendados o vendidos mediante contrato de compra-venta. Según el artículo 79 de la Ley Nº 7527, para que la compra-venta tenga validez, debe comprender todos los elementos del establecimiento mercantil y realizarse según los parámetros establecidos por el Código de Comercio.
Además indica que si el propietario del local lo vende, este debe, dentro de los quince días naturales posteriores a la firma de la escritura pública, notificar la cesión al arrendador y entregar una copia certificada del contrato.
Esto se hace ya que al vender un local comercial, se subrogan todos los derechos y obligaciones del arrendamiento, es decir que si el vendedor alquila el local a un negocio, a partir del momento de la venta, deja de ser el arrendador y estos derechos y deberes son cedidos al nuevo dueño (salvo acuerdo en contrario).
Sobre el cambio del destino
El destino de una propiedad en Costa Rica puede ser habitacional, industrial, comercial, de oficina o consultorio, residencial, entre otros. Ese destino, una ves inscrito, no se puede modificar tan fácilmente, ya que responde a ciertos parámetros como la ubicación de la propiedad, el tamaño, las características constructivas, el uso de suelo, permisos municipales y más.
En caso de locales comerciales, el giro o la actividad empresarial que se realice dependerá del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. El arrendatario no puede cambiar ese uso, sin previo aviso y en caso de hacerlo sin el consentimiento del arrendador, el contrato de arrendamiento puede darse por terminado.
¿Se puede alquilar un local dentro de un condominio o un residencial?
En caso de los condominios, se debe consultar con la Administración, pues dentro del reglamento interno, se indica el uso que tiene cada una de las filiales. Aunque el destino de una filial se puede modificar, esto va a depender del resultado de una votación donde se consulte a todos los condóminos si están o no de acuerdo en que se habra un local o consultorio. Lea más sobre vender y comprar en condominio aquí.
En el caso del residencial, va a depender del uso de suelo que tenga la propiedad y los permisos municipales que le otorgue el gobierno local al propietario.
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
Existen otros tipos de viviendas o locales que pertenecen al INVU, estas son dadas en arrendamiento cuando los adjudicatarios forman parte de una cooperativa y solicitan el alquiler de locales comerciales con algunas ventajas como que suelen tener un precio de alquiler menor, además de que están en ciudadelas o en unidades vecinales para mayor ventaja económica.
Este tipo de locales comerciales tienen regulaciones específicas dadas por el ente al que pertenecen. Si usted está interesado en conocer más sobre esta opción de arrendamiento, puede consultar aquí.
¿Qué deben tener los locales comerciales en Costa Rica?
Para dar en arrendamiento un local comercial, el propietario debe asegurarse de contar con los servicios básicos de acueductos, instalaciones sanitarias y electricidad.
Todos los locales deben ajustarse a las normas técnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones, los reglamentos y normas respectivas de la Municipalidad. Esto con el fin de garantizar los estándares mínimos de calidad tanto para los dueños del negocio como para los clientes.
El arrendador tiene derecho a visitar el bien una vez por mes o cuando las circunstancias lo ameritan para inspeccionar el local y asegurarse de que no hayan deterioros o en caso de que hayan, poder realizar los arreglos.
Para mí como asesora de bienes raíces es muy importante que mis clientes conozcan y cumplan los requisitos legales, de esta forma se están anticipando a los requerimientos, evitan sanciones y mejoran la competencia en el mercado.
Joré Aristizabal, Nativu Este 
Tanto los arrendadores como los arrendatarios tienen obligaciones y derechos que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos garantizan. Es importante conocerlos previo a invertir en un local comercial o antes de alquilarlo.
Si usted desea conocer más sobre los derechos y deberes de cada parte, puede leer nuestro artículo especializado.
Le dejamos también nuestro portafolio de propiedades para que conozca más opciones de inversión a lo largo del territorio nacional.
