Las comisiones de bienes raíces y servicios inmobiliarios pueden ser confusos.
Con tantas dependencias y variaciones, no es inusual que la gente nos haga preguntas como: “¿Quién paga la comisión? ¿Cómo se calcula la comisións de bienes raíces? ¿Cuánto es realmente la comisión?”
Muchas personas, incluidas aquellas que compraron o vendieron bienes inmuebles con corredores de bienes raíces, no tienen idea de cómo funcionan las comisiones, cómo se calculan o cuánto se paga por concepto de comisión.
Secciones: la comisión en bienes raíces
¿Qué es la ‘comisión’ en bienes raíces?
La comisión de bienes raíces es una tarifa de servicio profesional que cobra un agente de bienes raíces por la compra o venta de una propiedad.
La tarifa cubre la transferencia exitosa de un bien inmueble, de una parte a otra.
Por lo general, la tarifa de comisión es un porcentaje negociado previamente junto al precio de venta de la propiedad y el vendedor es quien la paga. Algunos agentes inmobiliarios cobran una comisión de tarifa fija, pero en Costa Rica esto es inusual y aunque no tiene problema, los propietarios usualmente buscan amarrar el monto al precio final de venta así que prefieren expresarlo en términos de un porcentaje.
No existe una regulación en Costa Rica sobre lo que puede cobrar un corredor de bienes raíces, y muchos agentes encuentran formas creativas de diferenciarse, inclusive con el cobro de comisión.
¿Qué porcentaje de comisión cobran la mayoría de los agentes inmobiliarios?
La mayoría de corredores en Costa Rica cobran comisión del 5% al 8% para transacciones de compraventa. Un pequeño número de agentes inmobiliarios cobra tarifas fijas por sus servicios, lo que significa que no hay ningún porcentaje. Y las tarifas de comisión son diferentes para alquileres residenciales, vacacionales, y comerciales.
También, se debe tener en cuenta que cuando se trata de una propiedad de mayor exposición, osease una Exclusiva el porcentaje puede variar y ser de hasta el 10%, esto después de una negociación.
| Porcentaje de comisión de un agente inmobiliario | |
|---|---|
| Comisión de compraventa | 5-8% + IVA |
| Comisión de alquiler residencial | Equiv. 1 mes + IVA |
| Comisión de alquiler comercial/industrial | 5% del valor total + IVA |
| Comisión de alquiler vacacional | 15-25% del valor + IVA |
Ejemplos de comisión de bienes raíces en Costa Rica
Aunque suele ser del 5 al 6 por ciento en todos los ámbitos, aquí están algunos ejemplos:
Si una propiedad se vende por $400,000, una comisión del 6% equivaldría a $24,000. En Costa Rica y muchos países ese monto se grabaría con un impuesto de ventas o valor agregado (IVA) que es el 13% del monto de comisión.
De manera similar, si el precio de venta de una propiedad es de $200,000, una comisión del 6% equivaldría a $12,000.
Es importante tener en cuenta que las comisiones de bienes raíces generalmente se dividen entre dos agentes, usualmente en partes iguales:
- El agente de listing (el agente que representa la propiedad, representa a la persona que vende el inmueble)
- El agente del comprador (el agente que representa a la persona que compra la propiedad)
¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
En los términos más simples, el vendedor de la propiedad paga la comisión de bienes raíces tanto para su agente de listado como para el agente del comprador. Eso significa que si usted es quien está comprando la propiedad, no paga la comisión, pero en muchos casos si puede ser responsable de los otros costos de cierre.
Esto puede ser confuso para muchos compradores y vendedores porque el comprador de la vivienda financia el precio de compra del cual se paga la comisión. De hecho, muchos clientes a menudo escuchan que el comprador “se encarga” de la comisión, pero esto no es técnicamente cierto. La comisión proviene de los fondos que el comprador entrega al agente del vendedor por la venta de la vivienda.
En otras palabras, la comisión que se le debe a un agente de bienes raíces proviene de los fondos pagados al vendedor, por el precio total de la compra de la propiedad.
En propiedades comerciales el propietario siempre tiene a cargo el pago de la comisión, sin embargo, si existe la figura de la intermediación como un agente escrow o fidecomiso, estos pueden tener a cargo el pago de la comisión.
Lumberth Chacón, Asesor Inmobiliario - NATIVU Comercial & Desarrollo¿El/la comprador de propiedad alguna vez paga comisión de bienes raíces?
El comprador paga indirectamente la comisión de un agente inmobiliario. Es decir, el pago de comisión de correduría proviene del precio de venta de la propiedad, si no hay comprador no habrá venta ni comisión de agente inmobiliario.
Otra forma de verificar de dónde proviene la comisión de un agente de bienes raíces es mirar el acuerdo de listado (acuerdo de representación de propiedad para venta) y el contrato de compra. Estos documentos usualmente indican los montos o porcentajes de las comisiones.
En algunos casos menos usuales, es posible que el comprador tenga su propio acuerdo de representación pre-acordado para el pago de comisión de bienes raíces por el servicio de búsqueda y apoyo de negociación y transacción. Se acostumbra con clientes más formales en el sector inmobiliario comercial o clientes exigentes en diferentes tipos de búsqueda.
¿Cómo se calcula la comisión de bienes raíces?
En casi todos los casos, una comisión inmobiliaria no es un pago fijo, sino un porcentaje del precio total de venta de la vivienda.
Para calcular la comisión inmobiliaria total, siga esta sencilla fórmula:
- Divida el porcentaje de comisión inmobiliaria por 100. En este caso por ejemplo, si la comisión es del 6%, divide 6 entre 100 y resulta 0.6.
- Multiplique este número por el precio de compra para obtener la comisión bruta.
Por ejemplo, si la comisión es del 6 por ciento y la compra de la propiedad cuesta $500,000, la comisión bruta es de $30,000.
Una vez que se calcula la comisión total, a menudo hay muchos otros factores a considerar. Los corredores o asesores inmobiliarios pueden tener desgloses adicionales como pago de la comisión del otro agente, pagos de referencia, pagos de empresa, gastos deducibles, etc… En la mayoría de los casos esto ya no le incumbe al propietario o al comprador, sino que se trata de un proceso interno del corredor.
¿Por qué los agentes inmobiliarios cobran comisión?
A menudo, el gasto más grande de un propietario vendedor de su propiedad suele ser la comisión relacionada con el trabajo realizado por un agente de bienes raíces. Naturalmente, el vendedor quiere saber exactamente qué está recibiendo a cambio de la comisión y si vale la pena.
Analicemos lo que cubre la tarifa de un agente de bienes raíces en una transacción típica donde la comisión total por la venta de una propiedad es de $10,000.
Primero, la comisión total de bienes raíces se divide entre el agente del vendedor y el agente del comprador. Eso significa que la división de cada agente es de $5,000. Pero la división no se detiene allí.
Para practicar bienes raíces, muchos agentes son parte de un equipo o empresa con el que comparten parte de su comisión. Esa división de comisión varía según el acuerdo del agente con su empresa. La división generalmente está determinada por la experiencia de un agente equilibrado con la cantidad de servicios y apoyo que brinda la empresa.
Por ejemplo, suponga que la división entre la empresa y el agente de cotización es del 50 %. Eso significa que el agente y la empresa obtienen cada uno una parte de $2,500 de la comisión de $5,000.
De esos $2,500 el agente sería responsable de pagar el IVA, que usualmente es parte del pago inicial al facturar, y el impuesto de renta según su declaración e ingresos. Sin embargo, esos $2,500 no es lo que termina ganando el agente. A partir de su división de la comisión, tanto el agente como su empresa pagarán los gastos directamente relacionados con la venta de la propiedad, que puede incluir rotulación, pauta, transporte, papelería, equipo y otros.
¿Los agentes inmobiliarios trabajan solo a comisión?
La mayoría de los agentes inmobiliarios trabajan únicamente por comisión de bienes raíces. En otras palabras, si no logran cerrar una transacción de bienes raíces, no ganan dinero. Sin embargo, este no es siempre el caso y existen otras modalidades:
- Algunos reciben algún tipo de salario de agente de bienes raíces y una comisión. En estos casos usualmente su porcentaje de comisión con la empresa es menor porque no toman el mismo riesgo.
- Otros reciben un salario, comisión y bonos.
- Algunos agentes corredores reciben salario, comisión, bonos y utilidades de su empresa en proporción del riesgo e inversión que asuman.
- Muchos compran, administran o arriendan propiedades para aumentar sus ingresos.
¿Qué hace un agente de bienes raíces para ganar una comisión?
¿Con qué frecuencia ha escuchado la pregunta: «¿Qué hacen los agentes inmobiliarios por su dinero?»
La verdad es que las funciones y responsabilidades de los agentes y corredores de bienes raíces son numerosas y variadas. Puede ver qué hace NATIVU para apoyar la venta de propiedad como ejemplo.
Estas son solo algunas de las cosas que un agente de bienes raíces capacitado y profesional hace por sus clientes (que también conllevan gastos de bolsillo):
¿Vale la pena pagar la comisión de bienes raíces a los asesores inmobiliarios?
- Experiencia en las condiciones del mercado local: los agentes son expertos locales en las condiciones del mercado y utilizan esa experiencia para ayudar a sus clientes a obtener la mayor cantidad de dinero para su hogar. Para cada cita de cotización, los agentes normalmente compilarán un análisis comparativo de mercado (CMA) completo. El CMA ayudará a guiar a los vendedores sobre cómo fijar con precisión el precio de su propiedad en el mercado. Una propiedad con el precio adecuado puede afectar tanto los días en el mercado como el precio de venta final.
- Habilidades de negociación: los agentes son expertos en negociaciones, lo que puede ayudar al vendedor a obtener el mejor precio y los mejores términos para la venta de su propiedad. Su capacidad para mediar y responder a las ofertas es un gran ahorro de tiempo para los vendedores debido al conjunto de habilidades requerido. Inclusive, un buen agente sabe como guiar no solo los números sino también las emociones y energía durante los procesos de negociación que fácilmente pueden ser desgastantes.
- Experiencia en documentación: los agentes corredores trabajan con abogados y suman su propia experiencia para facilitar los contratos y acuerdos de bienes raíces no solo en lo técnico, sino también en el proceso práctico de balance entre las partes. Esa experiencia puede ser fundamental para ayudar a los vendedores a evitar posibles problemas legales.
- Exposición de marketing: al trabajar con un agente, un vendedor obtiene el beneficio de una exposición de marketing adicional para su propiedad. Los agentes tienen la capacidad de comercializar una casa a sus compañeros profesionales de bienes raíces que ya pueden estar trabajando con el comprador perfecto. Más allá de eso, solo los vendedores que trabajan con un agente pueden incluir su propiedad en plataformas dedicadas y redes digitales con canales exclusivos de los corredores. Dado que la mayoría de los compradores comienzan la búsqueda de su propiedad en línea, tener un inmueble listado en el lugar correcto puede proporcionar la exposición necesaria para ayudar al propietario a vender su propiedad más rápido y por más dinero.
- Materiales de marketing: los agentes crean todos los materiales de marketing, incluidos los folletos de listados nuevos, envíos de boletines, rotulos.
- Staging y preparación: los agentes están capacitados para identificar las mejores formas de preparar una propiedad para el mercado. Eso asegura que el vendedor solo invierta en las mejoras necesarias para vender su propiedad.
- Tareas administrativas: los agentes manejan muchas tareas administrativas tras bambalinas, desde la negociación y aceptación hasta el cierre y entrega, asegurándose de que se cumplan todos los plazos para mantener el cronograma al día. Esto puede ser todo, desde trabajar con la compañía de peritaje, los inspectores y los bancos para garantizar un cierre exitoso.
