Antes de comprar una propiedad en Costa Rica, hay ciertos aspectos legales y técnicos importantes que el adquirente debe tomar en cuenta para proceder con la compra y prevenir futuros conflictos durante este proceso. Analizar y comprender las diferentes fases que este conlleva le ayudará a tener una transacción más segura. Hay cuatro etapas importantes que le ayudarán a tomar una decisión estable, a continuación, se explicará cada uno de ellas.

1. Identificar correctamente la propiedad

En Costa Rica, la gran mayoría de las propiedades están debidamente tituladas, lo que significa que cuenta con un título inscrito en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional. Esto es un número de matrícula o folio real, que es asignado a cada propiedad individualmente para identificarla y distinguirla de todas las demás propiedades inscritas.

Este número está compuesto por cinco partes:

  • El primer número indica la provincia en la que se encuentra la propiedad.

  • El segundo grupo es el consecutivo asignado a la propiedad específica.

  • El tercer grupo se llama “duplicado”, que solo aplica cuando por error se asignó un mismo número de consecutivo a dos o más propiedades en una misma provincia. Entonces a la propiedad se le asigna una letra para diferenciarla de las otras.

  • El cuarto grupo indica si la propiedad está sujeta al régimen de propiedad en condominio.

  • El último grupo de números indica cuántos copropietarios tiene el inmueble, en caso de haberlos.

2. Proceso de debida diligencia

Después de haber identificado la propiedad, siempre es recomendable llevar a cabo un proceso de debida diligencia, en el cual un abogado, en conjunto con otros profesionales, harán una auditoría detallada de aspectos registrales, catastrales, fiscales y legales que pudiesen afectar el inmueble o bien el uso que se le pretende dar a éste.

Durante este proceso, se realiza una revisión detallada de documentos inscritos en el Registro Nacional. Así se logra determinar si la propiedad se encuentra debidamente titulada y corroborar si hay anotaciones o gravámenes que puedan afectar la propiedad. De igual manera, se realiza un estudio del tracto sucesivo, para constatar que quien se presenta como el vendedor de la propiedad, efectivamente lo sea y cuenta con facultades suficientes para llevar a cabo el proceso.

Revisión de documentos

El proceso de debida diligencia implicará también la revisión del plano catastro, y de ser necesaria, la constatación del mismo por parte de un ingeniero topógrafo, para corroborar que no hayan traslapes con inmuebles vecinos que eventualmente puedan afectar a la propiedad. Asimismo, se revisarán temas fiscales para constatar si el inmueble está al día con el pago de los tributos que le correspondan, para que el comprador no tenga que asumir estos gastos posteriormente.

Finalmente, se hará una revisión de la normativa urbanística, con el propósito de identificar si hay normas nacionales o locales (como lo es el caso de planes reguladores y certificados de usos de suelo), que limiten el uso y disfrute que el comprador le pretende dar al inmueble.

La anterior no es una lista completa de los aspectos que se revisan durante el período de debida diligencia, ya que cada caso debe evaluarse de manera particular, por ello es recomendable consultar previamente a un asesor inmobiliario.

3. Documentos legales y presentación al Registro

En la etapa de la redacción de los documentos legales de compraventa de la propiedad, podrá variar dependiendo del negocio acordado entre las partes. En muchos casos, de previo a dar inicio con el proceso de debida diligencia, se firma una «promesa de compraventa», en la que las partes acuerdan las condiciones en las que se pactará una eventual compraventa si el resultado de la debida diligencia favorece al comprador, pero no es un documento obligatorio.

La compra del inmueble se hace mediante una escritura pública otorgada ante un Notario, en la que una parte vende el inmueble a la otra. En dicha escritura, se incorporan las manifestaciones de cada parte, las especificaciones sobre el financiamiento y características propias de la transacción.

Después de la firma, la escritura deberá presentarse en el Registro Nacional, para lo cual deberán pagarse de previo los timbres legales y el impuesto de traspaso. El monto dependerá del precio de compraventa del inmueble, o bien de su valor fiscal, pues dichos gastos deben tasarse según el monto mayor entre ambos.

Finalmente, es importante que el Notario Público que otorga la escritura de compraventa le dé seguimiento con el fin de subsanar defectos que el Registro Nacional pueda señalar, además debe constatar que, una vez que se inscriba el documento, la información registral inscrita efectivamente coincida con el negocio pactado en la escritura.

Lo anterior es un resumen general del proceso de compraventa de una propiedad en Costa Rica, sin embargo, es importante tener en consideración que cada caso puede presentar particularidades. En todos los casos es recomendable contratar los servicios de una agencia inmobiliaria y de un abogado especialista en el tema para llevar a cabo la dirección de la compraventa y así asegurar el éxito de la transacción.

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