El vender fincas y lotes es el negocio que se ha mantenido activo en el mercado de bienes raíces por más tiempo, que además ha ido evolucionando de venta de terrenos a venta de negocios e inversiones. Si usted quiere vender una propiedad de este tipo, es importante conocer los perfiles de compradores, las categorías con mayor demanda y las proyecciones en materia inmobiliaria. Antes de iniciar el proceso de venta, se deben realizar algunos pasos previos que ayudarán a guiar y desarrollar cada etapa de la mejor manera, evitando conflictos y garantizando el beneficio de todas las partes involucradas.

Aunque pueden haber varias respuestas, lo importante es ordenarlas según su prioridad; ya que para cada propietario pueden haber distintas situaciones que afecten la decisión de vender  y con base a ese motivo es que se va a desarrollar la venta. Se deben identificas las características objetivas y las subjetivas de la venta en esta etapa previa.

Respuestas Objetivas

Esto responde al interés del propietario del vender. En esta etapa el dueño analiza cuales son sus necesidades de venta y que es lo que se espera obtener al final del proceso. Algunas respuestas pueden ser:

  • Mejorar la calidad de vida
  • Traslado de residencia
  • Inversión
  • Pagos urgentes
  • Cambio de actividad económica
  • U otros

Para el propietario afectan las situaciones anteriores en las que el bien se haya visto envuelto, por ejemplo si se trata de una herencia o una casa familiar de años. También se toman en cuenta las inversiones y gastos en los que se hayan incurrido por arreglos y mejoras.

Al establecer el motivo de venta, lo que se busca es hacer una proyección de lo que espera el propietario, incluyendo el precio inicial, el tiempo estimado en que la finca se va a colocar en el mercado y lo que se espera obtener de la venta.

Es importante contactar un asesor inmobiliario que le ayude a analizar cuál es el precio justo de acuerdo al mercado y cual es el perfil de posibles compradores que puedan estar interesados en su propiedad.

Para lograr un balance en la proyección se deben tomar en cuenta algunas variables como la ubicación, disponibilidad, estudios de hipotecas, inventarios, valores de m2 por zona, impuestos municipales y cualquier otra opción comparable que aplique en el caso concreto. Además de que para la venta de fincas también se deben considerar otros factores como la existencia de estudios de usos de suelo, certificaciones ambientales y agrícolas, y otros estudios de ante-proyectos realizados para la finca o la zona en la que se ubica. Se debe tener claro que los precios se dan en rangos y son estimaciones (no absolutas), porque en esta primera etapa no se ha llegado a la negociación con ningún cliente.

Respuestas Subjetivas

El propietario debe identificar estas características a fin de poder colocar la propiedad en el mercado correcto. Son subjetivas porque buscan establecer el panorama «emocional» o subjetivo de los posibles compradores interesados, esto a fin de que la respuesta a cada una de ellas, ayude al mercadeo, publicidad y difusión correcta de su propiedad dentro del mercado inmobiliario en una ventana de tiempo razonable.

  • ¿En dónde puedo colocar mi propiedad dentro del mercado para obtener mayores beneficios?
  • ¿Por qué un comprador invertiría en mi propiedad?
  • ¿Qué destaca a mi propiedad frente a otras opciones del mercado?
  • ¿Qué beneficios tiene mi propiedad para un posible comprador?

Es fundamental contactar con una empresa de asesoría inmobiliaria que le ayude a colocar su propiedad dentro del mercado. El uso de herramientas y plataformas digitales, le ayudarán a posicionar su propiedad como la mejor opción, teniendo mayor alcance y posibilitando un proceso de filtro en el que se estudien de previo a los posibles compradores interesados y así alivianar el proceso de venta.

Previo a posicionar la propiedad en el mercado, se debe contar con la información que determine su valor real, capacidades y potencialidad de venta. Es necesario tener esta información antes de vender, pues esto va a ayudar a encontrar el perfil de posibles compradores interesados y con ello, a colocar la propiedad en el mercado correcto.

Alguna información previa es:

  • Plano catastro: Representa en forma gráfica el área y linderos de la propiedad, permitiendo verificar los datos reales y constatando información importante como la presencia de servidumbres. Es fundamental que este documento se encuentre en buenas condiciones y que sea legible. En caso de no tenerlo o de estar en mal estado, puede consultar por el documento aquí
  • Gravámenes y anotaciones: Los gravámenes son cargas sobre el inmueble que responden al pago de una deuda. Las anotaciones son provisionales y están sujetas a la determinación de un derecho real que se encuentra en litigio. Esto es información importante para todas las partes involucradas en el proceso de venta y se obtiene mediante un estudio de registro.
  • Usos de suelo: Lo más recomendable es contar con los certificados de uso, ya que permiten conocer el potencial de la propiedad, es decir: uso comercial, mixto, residencial, agrícola…  Para la municipalidad debemos verificar la existencia o no de un plan regulador en el cantón donde se localiza la finca. Asimismo considerar otras variables importantes como disponibilidad de agua, electricidad y otros servicios públicos, así como permisos de funcionamiento de un establecimiento ante las autoridades competentes. Ejemplo: para activadades de una granja avícola se debe tener los permisos del Ministerio de Salud y Ministerio de Agricultura.
  • Planos constructivos: Dan a conocer sobre temas relevantes del inmueble construido, como la información del cableado eléctrico, las tuberías, los tanques sépticos…
  • Avalúos: Es importante tener actualizados los avalúos pues con el tiempo pueden perder validez, ya que la depreciación de una propiedad se hace en periodos anuales.

Toda la información que se obtenga de estos instrumentos técnicos, ayuda a determinar el valor real del inmueble. No es lo mismo posicionar la propiedad para nacionales que para extranjeros; para interesados en inversión o para quienes buscan casas de habitación, por ejemplo.

Es fundamental la comunicación clara con el asesor, para evitar futuros conflictos en el proceso de compra-venta.

Las condiciones de venta dependerán del tipo de propiedad con la que usted cuente. Los tipos principales son:

  • Fincas productivas: Son terrenos independientes pero a diferencia de los lotes, estas se dedican exclusivamente a la producción de bienes. Tienen regulaciones específicas pues deben procurar el uso racional del suelo y la sostenibilidad ambiental.
  • Quintas de recreación: Estas propiedades no tienen una medida específica, sino que su característica principal es que tienen espaciosas zonas verdes y una casa que por lo general se usa de forma recreacional y no habitacional.
  • Propiedades comerciales: Es cualquier tipo de propiedad que se use con fines de lucro, ya sean complejos de oficinas, locales comerciales, restaurantes u otro tipo de servicios.
  • Propiedad industrial: Son terrenos con usos de suelo destinados a las industrias y proyectos empresariales.

Especificaciones según la propiedad :

Además de tener claro el tipo, también se deben conocer las variables y especificaciones de la propiedad que se pretende vender. Esta es la información importante que debe conocer si su propiedad cuenta con alguna de estas variables:

Vender Fincas en zonas rurales:

  • Tener conocimiento del plan regulador de la Municipalidad a la que pertenece para entender cuál es el porcentaje permitido para construir, si se permite o no hacer segregación y si hay presencia de servidumbres.
  • Facilidades de telefonía e internet.
  • Saber si el agua es municipal o si es de asadas. También contar con información sobre nacientes registradas o sin registrar.

Vender Fincas en zonas comerciales:

  • Debe estar en cumplimiento de la Ley 7600.
  • Contar con los certificados de usos de suelo para tipo comercial o industrial y con la definición de la zona que se puede utilizar para ello.
  •  Conocer las vías de acceso y el atractivo comercial; así como la disponibilidad de parqueos.
  • Si es una propiedad industrial, se debe tener claro el acceso a electricidad y voltaje de acuerdo a las necesidades del comprador.

En las transacciones de vender fincas, el propietario que desea vender tiene la responsabilidad de informar al comprador de los siguientes aspectos importantes para el planeamiento del desarrollo de la propiedad:
1. ¿Existen áreas y/o zonas de protección? Debido a que por ley se debe respetar y mostrar limitación de uso de la tierra en cuestión.
2. ¿Existe dentro de la finca afluentes, ríos y nacientes? Ya que para cada uno hay reglamentos y permisos que respetar y acatar los retiros para su protección contemplados en la ley nacional de aguas.
3. La propiedad objeto de negociación, ¿se encuentra en la zona o área de influencia (Ai) de un parque nacional, reserva nacional y reserva indígena? En vista de que de esto depende el uso que se le quiera dar a la finca o proyecto a establecer porque NO puede afectar o impactar en forma negativa el Ai.

Conocer esta información de previo a posicionar la propiedad en el mercado, le dará ventaja al momento de vender, pues los compradores interesados tendrán un conocimiento más amplio de la potencialidad y capacidad de la compra.

Si tiene dudas específicas sobre dónde obtener la información o sobre cualquier tema relacionado a la venta de su propiedad, no dude en contactar a nuestros asesores NATIVU.

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