En el mundo de bienes raíces hay distintas ramas de inversión, siendo una de ellas la de alquiler de propiedades para vivienda o comercio. La posición de arrendador como todo: tiene sus altos y bajos. Rara vez encontramos fuentes que nos sepan explicar la realidad de ser un arrendador, y es por esto que seguidamente le presentaremos a usted qué esperar como arrendador para que pueda prepararse.
Los «Turnover»
Aquí es donde el 90% de los costos de ser un arrendatario se encuentran, y el trabajo también. Un «turnover» es cuando un inquilino entrega la unidad y usted tiene que revisar qué daños o desgastes se le han hecho, arreglarlos, deducirlo del depósito, devolver el dinero restante del depósito, e invertir en lo que se necesite remodelación del apartamento y publicidad para poder volverlo a alquilar. También tendrá que estar haciendo showings de la casa, recolectar solicitudes de posibles inquilinos e investigándoles.
Esta parte de alquilar si requiere mucho trabajo, pero una vez que usted ya haya hecho el contrato y firmado usted establece el tiempo por el cual el contrato será. La mayoría son de 1 año, o más. Entonces el lado bueno de esto es que todo este trabajo que puede parecer pesado, no lo debe hacer siempre, ¡sino una vez al año!
Inquilinos que no pagan
Siempre hay personas que son muy ordenadas y pagan a tiempo, pero también existe el «otro lado de la moneda» que son los inquilinos que no pagan su alquiler y facturas a tiempo. O incluso se les acumulan las mensualidades y pagan un mínimo y no completo para que usted no les pueda hacer un desalojo.
El consejo que le queremos brindar es que cuando esté investigando a los posibles inquilinos les haga un estudio ameno. Trate de conversar mucho, y hábleles abiertamente sobre el retraso con mensualidades. Incluso puede estipularse en el contrato algún tipo de multa por retraso. De esta manera usted puede cubrirse y estar tranquilo de que esto no irá a suceder.
Inquilinos de alto impacto
Tal como hay inquilinos que pagan o no pagan a tiempo, también existen los que dañan mucho la propiedad y requieren mucho mantenimiento. Puede que llamen a las 10pm porque un bombillo dejó de funcionar, que se bloqueó el lavabo, y que el calentador de la ducha no sirve. También pueden ser irrespetuosos y poner la música muy alta a altas horas de la noche, ensuciar las zonas comunales, etc…
Este tipo de inquilinos son difíciles de manejar pero no imposibles. Nuestro consejo es aplicar lo mismo del tipo de inquilinos anteriores y hacer una investigación amena de los pretendientes y también incluir todo en el contrato previamente.
Reparaciones, Reemplazos & Mantenimiento
Los costos de mantenimiento no es algo que se debe pagar siempre. Pero esto no quiere decir que debamos ignorarlos o no incluirlos en sus previsiones de flujo de caja. Porque podría terminar perdiendo dinero.
Es por esto que le aconsejamos que usted se organice de manera que tenga dinero guardado para cuando estas reparaciones o reemplazos se tengan que dar. Pueden ser desde algo muy costoso como arreglar el techo, o algo simple como cambiar un calentador de ducha. Independientemente de esto es importante presupuestarlos y tener dinero ahorrado para poder enfrentarlos sin tener pérdidas económicas.
Otro punto importante de esto es que usted deberá manejar contratistas para los trabajos. Esto puede ser una tarea dura porque al igual que los tipos inquilinos, los contratistas hay buenos y no tan buenos… Los buenos llegan a tiempo, hacen el trabajo bajo el presupuesto acordado, no se extienden en los plazos establecidos y hacen un trabajo impecable: pero cuestan una fortuna. Los que son más cómodos pueden ser algo irresponsables, aunque el precio no tiene nada que ver. Lo que le queremos aconsejar es que busque contratistas por medio de referencias de otros compañeros arrendadores para que se ahorre las malas experiencias.
A pesar de que…
A pesar de que estos problemas pueden sonar algo desmotivadores nuestro objetivo no es este. Lo que queremos que haga es que todavía invierta su dinero en los bienes raíces de alquiler comercial y de viviendas, pero que tenga las expectativas correctas. De esta manera usted podrá ser más exitoso como arrendador.
